بساز بفروش ها در دوراهی پیش فروش یا فروش در ۱۴۰۰
دنیای اقتصاد نوشت: بازار آتی مسکن هم از «تحولات دو ماه اخیر بازارها به دنبال کاهش شدید انتظارات تورمی» تأثیر گرفت. معادله جدید حاکم بر پیش فروش آپارتمان در مناطق مختلف پایتخت نشان داده است شکل تعیین قیمت از جانب پیش فروشنده ها تغییر محسوس پیدا کرده است.
تا قبل از دوره جدید -پساجهش- با اینکه علاقه ای به عرضه واحد در بازار دوم معاملات مسکن -بازار آتی یا همان فروش واحدهایی که در ماه های بعد تحویل می شود- وجود نداشت، اما در همان حجم خیلی کم پیش فروش ها، سطح قیمت دست کم ۱۰ درصد بالاتر از واحد آماده مشابه، به پیش خریداران پیشنهاد می شد. حالا طبق اعلام واسطه های ملکی، نه تنها تمایل به پیش فروش از جانب گروهی از سازنده ها نسبت به نیمه اول سال تا حدودی بیشتر شده که سطح قیمت ها در بازار اول و دوم معاملات حدودا یک اندازه شده است. این دو تغییر مبین چرخش معنادار در بازار آتی مسکن می باشد که برای سمت تقاضا، حق انتخاب بوجود می آورد. سازنده های مردد، در دو راهی «پیش فروش» یا «فروش در ۱۴۰۰» قرار دارند. شرایط هر دو بررسی شده است. هم زمان با بروز علایم ورود به دوره پساجهش بازار مسکن، تغییرات در بازار پیش فروش آپارتمان نمایان شد. تغییرات خفیفی که از افزایش تمایل سازندگان برند و مطرح برای عرضه آپارتمان های در حال ساخت حکایت دارد. به گزارش «دنیای اقتصاد» در شرایطی که در مقطع پساجهش قیمتی مسکن قرار داریم و به تعبیری نشانه های آخر دوره جهشی قیمت در بازار مسکن مشاهده می شود، نبض بازار دوم معاملات ملکی یا وضعیت خرید و فروش واحدهای در حال ساخت نشانه هایی از تمایل نسبی و گرایش پیش فروشنده ها و سازنده ها برای عرضه پیش فروش قابل مشاهده می باشد. نتیجه تحقیقات میدانی از بازار پیش خرید و پیش فروش مسکن حکایت از آن دارد که تغییرات خفیفی برای پیش فروش آپارتمان رخ داده است، در مقابل این تغییرات در سمت پیش خریداران (متقاضیان خرید آپارتمان های در حال ساخت) محسوس نیست. اما تغییرات خفیف در بازار پیش فروش آپارتمان چیست؟ تا پیش از آبان ماه و ورود به دوره پساجهش قیمت مسکن که هم زمان با کاهش ریسک های غیراقتصادی و تحولات سیاسی بین المللی شروع شده است، حدودا تمایلی برای پیش فروش ساختمان از جانب فروشندگان و سازنده ها وجود نداشت چونکه جهش قیمتی مسکن انتظارات را برای رشد بیشتر بالا برده و در این شرایط فروش آپارتمان تکمیل شده برای سازندگان توجیه اقتصادی بیشتری نسبت به پیش فروش داشت؛ همین مبحث سبب شد تا در موارد محدود پیش فروش نیز، قیمت های پیشنهادی از جانب سازندگان حتی بالاتر از آپارتمان های نوساز باشد. ضمن اینکه پیش فروشنده های دوره پیش از پساجهش(پیش از آبان ماه) تا ۷۰ درصد قیمت برآوردی ارزش آپارتمان نوساز را از پیش خریداران دریافت می کردند. ترغیب برای جذب پیش خریدار اما هم زمان با ورود به دور پساجهشی قیمت طی حدود دو ماه گذشته با چند علامت خفیف از ترغیب برخی سازندگان برای جذب پیش خریدار مواجه شدیم. یکی از این علایم در قیمت محدود واحدهایی که از جانب برخی پیش فروشندگان عرضه می شود، بروز کرده است؛ بدین سان که بخش قابل توجهی از سازندگانی که در این بازار قصد پیش فروش آپارتمان خویش را دارند، قیمت ملک خویش را هم تراز با آپارتمان های نوساز پیشنهاد می دهند. نکته دیگر اینکه این گروه از سازندگان هم اکنون به جای ۷۰ درصد، ۵۰ درصد از قیمت برآوردی ارزش آپارتمان نوساز را دریافت می کنند. هر دوی این علایم یک پیام مهم دارد و آن هم از تمایل بعضی از سازندگان به پیش فروش نسبت به دو ماه پیش یعنی دوره جهشی قیمت مسکن حکایت دارد. شرایط غالب فعلی در بازار دوم معاملات مسکن در حالی است که فرمول متعارف قیمت گذاری آپارتمان های در حال ساخت، پیش فروش با قیمتی ۱۰ تا ۱۵ درصد کمتر از ارزش آپارتمان های نوساز است اما از آغاز سال ۹۷ و همزمان با ورود به دوران جهش قیمت مسکن، بازار دوم معاملات هم تحت تأثیر بازار اول با قیمت های خارج از عرف همراه شد بدین سان که در دوره جهش گاها شاهد پیش فروش املاک در حال ساخت با قیمت هایی بالاتر از آپارتمان نوساز بودیم که حالا در دوره پساجهش (حدود۲ ماه گذشته) قیمت های پیشنهادی برای جذب پیش خریدار با قیمت آپارتمان های نوساز برابری می کند. ازاین رو در خیلی از موارد فرمول متعارف قیمت گذاری پیش فروش آپارتمان از جانب برخی سازندگان رعایت نمی گردد اما سازندگانی که در بازار فعلی قصد پیش فروش ملک خویش را دارند، برای جذب پیش خریدار قیمت هایی برابر با قیمت آپارتمان های نوساز پیشنهاد داده اند. پیش فروشنده های بازار فعلی مسکن چه کسانی هستند نتیجه تحقیقات میدانی از وضعیت بازار دوم معاملات مسکن نشان داده است عمده افرادی که برای پیش فروش ملک در بازار فعلی مبادرت به عرضه واحدهای در حال ساخت می کنند سازندگان برند و به اصطلاح مطرح منطقه هستند و سایر سازندگان غالبا در یک حالت بینابینی قرار دارند و در مرحله پایانی ساخت (نزدیک تحویل) نسبت به فروش آپارتمان خود اقدام می کنند. برآیند وضعیت پیش فروش نشان داده است هر چند که بازار دوم معاملات مسکن در دوره جهشی قیمت مسکن نسبت به پیش از آن با افت تمایل هم از جانب سازندگان و هم از جانب پیش خریداران حکایت دارد، اما طی حدود دو ماه گذشته که علایم ورود به دوره پساجهشی مشاهده شده، حجم پیش فروش آپارتمان رشد نسبی داشته است که غالب آنها هم سازندگان برند هستند. دو راهی در بازار دوم مسکن هم اکنون سازندگان در یک دوراهی قرار دارند و با یک علامت سوال برای زمان پیش فروش ساختمان در حال ساخت خود مواجه هستند؛ بدین سان که ملک خویش را در انتهای سال ۹۹ پیش فروش کنند یا در سال ۱۴۰۰. اینکه کدام از این دو مقطع زمانی گزینه مطلوبی برای پیش فروش است، دوراهی این روزهای پیش فروشندگان آپارتمان است. تحقیقات میدانی از سازنده های برند از آن حکایت می کند که این گروه از سازندگان به دو علت «پیش فروش در سال ۹۹» را گزینه مناسب تری عنوان می کنند. علت نخست پیش فروش برای تأمین نقدینگی است. اما علت دوم که بسیار مهم تلقی می شود این است که این گروه از سازندگان احتمال زیادی را برای تداوم کاهش قیمت مسکن پیشبینی می کنند. با عنایت به این که حباب مسکن باید هرچه سریعتر تخلیه شود، ازاین رو خیلی از پیش فروشندگان با افزایش احتمال تخلیه این حباب، ترجیح می دهند در این دوراهی، سالجاری را برای پیش فروش انتخاب کنند. به هر ترتیب هرچند پیش فروش ملک طی حدود۲ ماه گذشته افزایش یافته، اما نسبت به دوره پیش رونق (نیمه دوم سال ۹۶ و قبل از ورود به دوره جهش قیمتی) کاهش پیدا کرده است که یکی از علل مهم آنرا باید در تورم مصالح ساختمانی جست وجو کرد. عدم پیشبینی پذیری و همینطور بدبینی به کاهش تورم مصالح ساختمانی از جانب سازندگان سبب شده تا سهم پیش فروش آپارتمان در بازار مسکن کاهش پیدا کند. یک سناریوی دیگر برای علت کاهش پیش فروش مطرح است؛ اینکه خیلی از سازندگان با امید به کاهش قیمت زمین تمایلی برای خرید ندارند و به دنبال کاهش تورم انتظاری، خرید زمین برای ساخت را به بعد موکول می کنند. این در شرایطی است که بررسی های آماری و برآیند تجربیات گذشته از بازار زمین و ساختمان نشان داده است احتمال تثبیت قیمت زمین بیشتر از کاهش قیمت است. در سمت پیش خریداران هم عامل کاهش انگیزه برای ورود به این بازار انتظار برای تداوم کاهش قیمت مسکن از یک سو و بی اعتمادی به بازار دوم معاملات (پیش فروش) بیشتر از سایر عوامل است. اما ریشه بی اعتمادی خیلی از پیش خریداران به پیش فروشندگان چیست؟ ریشه این بی اعتمادی را باید در سال ۹۷ جست وجو کرد. در سال ۹۷ تحت تأثیر اثر شوک ارزی بر مصالح ساختمانی، خیلی از سازندگان نتوانستند پروژه های خویش را در موعد مقرر تکمیل کنند. این تاخیر در تکمیل پروژه ها سبب شد تا بعضی از پیش خریداران این واحدهای مسکونی، سیگنال بی اعتمادی را به سایر پیش خریداران منتقل کنند، ازاین رو بخشی از همین بی اعتمادی به ماجرای تلخ اتفاقات دو سال قبل و شوک ارزی به نهاده های ساختمانی برمی گردد که باعث شد سازنده ها در تکمیل پروژه خود ناتوان بمانند. در همین شرایط افرادی که قصد دارند واحد مسکونی پیش خرید کنند، می توانند در همین بازار پرریسک هم واحدهای کم ریسک برای پیش خرید جست وجو کنند که البته سه گام مهم را باید مدنظر داشته باشند. شناسایی سازندگان برند و مطرح، جست وجوی واحدهای در حال پیش فروش و تحقیق از خریدارانی که واحدهای مسکونی مشابه را در همان منطقه یا پروژه پیش خرید کرده اند، سه گام مهم برای پیش خرید کم ریسک در بازار دوم معاملات مسکن می باشد. 223224
منبع: بازسازی خانه
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب